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Press release

28 MAI 2018

RICS: Positiver Ausblick mit angezogener Handbremse

Deutsche Immobilienmärkte im Dauerboom: Trotz Unsicherheiten in manchen Einzelhandelssegmenten bleibt der allgemeine Ausblick weiterhin positiv RICS veröffentlicht Global Commercial Property Monitor Q1 2018

Frankfurt am Main, 28. Mai 2018 – Im aktuellen RICS-Marktbericht Global Commercial Property Monitor hebt der Berufsverband die weltweit positive Stimmung bei Vermietern und Investoren in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 hervor. Überzogene Preise und eine restriktive Handelspolitik gehören zu den wenigen Risiken mit Einfluss auf die Investmentstrategien in den USA, Asien und Europa.

Der europäische Immobilienmarkt boomt weiterhin mit Amsterdam, Berlin, Frankfurt und Paris an der Spitze. In den internationalen Metropolen New York, Dubai und Shanghai geht die Mehrheit der Teilnehmer an der RICS-Umfrage davon aus, dass es dort bereits erste Anzeichen für einen Abschwung gibt.

Prognose für Deutschland

Sowohl im Büro- als auch im Industriesegment konnte im Vergleich zum Vorquartal erneut ein signifikanter Zuwachs der Nachfrage der Nutzer verzeichnet werden. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen stagniert weiterhin. Die Erwartungen bezüglich der Entwicklung der Kapitalwerte für die kommenden 12 Monate wurden für alle untersuchten Teilmärkte unterschiedlich stark zurückgenommen, jedoch kann in allen Segmenten von einem Anstieg ausgegangen werden. Eine Ausnahme bildet mit voraussichtlich stagnierenden Preisen das sekundäre Einzelhandelssegment. Im Städtevergleich konnte Berlin erneut das beste Resultat erzielen (insbesondere im Bürosegment), obwohl die Aussichten etwas negativer eingeschätzt wurden als noch vor drei Monaten. Auch in Frankfurt, München und Hamburg weist das Bürosegment äußerst günstige Prognosen auf, wobei das sekundäre Einzelhandelssegment jeweils am schwächsten abgeschnitten hat.

Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**

Der Occupier Sentiment Index erreichte im ersten Quartal einen Wert von +29. Dies entspricht in etwa dem Vorjahreswert von +32. Somit kann von einer weiterhin stabilen Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt ausgegangen werden.  

Sowohl bei Büro- als auch bei Industrie- sowie Logistikimmobilien konnte im Vergleich zum Vorquartal erneut ein signifikanter Zuwachs verzeichnet werden. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen stagnierte hingegen mit einem Plus von lediglich +2 Prozent, dem schwächsten Wert seit 2010. 

Das Flächenangebot verringerte sich im ersten Quartal durch Engpässe bei Büro- und Industrieimmobilien. Die verfügbare Mietfläche im Einzelhandel nahm jedoch zu. Aufgrund dessen gewährten die Vermieter höhere Mieter-Incentives. 

Die Mietpreisentwicklung wird in diesem Jahr Jahr voraussichtlich positiv bleiben. Dieser Trend wird vor allem vom Bürosegment (Core-Immobilien und sekundärer Markt) befeuert, aber auch die Spitzenmiete im Industriesegment dürfte kräftig steigen. Die Mietprognose für sekundäre Einzelhandelsflächen fällt hingegen etwas negativer aus, wenngleich die Aussichten für Top-Einzelhandelsflächen nach wie vor positiv sind. 

Betrachtet man den Vermietungsmarkt insgesamt, ist Berlin unter den deutschen Städten der Klassenprimus, vor allem bei Büroimmobilien. Die Erwartungen für Frankfurt am Main und München entsprechen in etwa dem Landesdurchschnitt, während die Prognose für Hamburg wegen des stark schwächelnden sekundären Einzelhandelssegments etwas negativer ausfällt. 

Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*

Der Investment Sentiment Index verzeichnete im ersten Quartal einen Anstieg auf +37, ein leichter Rückgang im Vergleich zu +45 im vierten Quartal. Dieser Wert entspricht zwar der soliden Entwicklung des Investmentmarktes, ist aber der geringste seit 2014. 

Investmentnachfragen, sowohl aus dem In- und Ausland, nahmen sektorübergreifend weiter zu. Die Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten stieg etwas moderater als die nach Büro- und Industrieobjekten.  

Bei dem für Investitionen verfügbaren Objektangebot war über alle Marktsegmente hinweg ein weiterer Rückgang zu beobachten, wenn auch gemessen an den vergangenen drei Jahren auf moderatem Niveau. 

Die Kaufpreisprognosen für die kommenden 12 Monate wurden für alle untersuchten Teilmärkte unterschiedlich stark nach unten revidiert, wobei erwartungsgemäß für die Kaufpreise in allen Segmenten dennoch ein Anstieg zu beobachten sein wird. Eine Ausnahme bildet mit voraussichtlich stagnierenden Kaufpreisen das sekundäre Einzelhandelssegment.

Im Städtevergleich konnte Berlin bei den Kaufpreisen erneut das beste Resultat erzielen (insbesondere bei Büroimmobilien), obwohl die Aussichten etwas negativer eingeschätzt wurden als noch vor drei Monaten. Auch in Frankfurt am Main, München und Hamburg weist das Bürosegment äußerst günstige Prognosen für dieses Jahr auf, wobei das sekundäre Einzelhandelssegment jeweils am schwächsten abgeschnitten hat.   

65 Prozent der Befragten geben an, dass sich der Markt in ganz Deutschland seinem Höhepunkt nähert. Nach Einschätzung einer Minderheit der Befragten (8 Prozent) befindet sich der Markt sogar bereits in einem Abschwung.

Prognosen für weitere europäische Märkte

Frankreich: Die Mieternachfrage nach Büro- und Industrieflächen stieg erneut deutlich. Jedoch musste bereits zum dritten Mal hintereinander ein Rückgang der Nachfrage nach Einzelhandelsflächen konstatiert werden. Auf der Investmentseite geht man davon aus, dass sich die Preise für Büro- und Industrieobjekte annähernd parallel nach oben bewegen werden, während Einzelhandelsobjekte (insbesondere in B-Lagen) der Entwicklung hinterherhinken. In Paris gehen 66 Prozent der Befragten davon aus, dass sich die Marktbedingungen dem Höhepunkt des aktuellen Zyklus annähern.

Spanien: Prognosen hinsichtlich der Kaufpreisentwicklung für das laufende Jahr bleiben für alle Teilmärkte mehr oder weniger optimistisch. Für Madrid liegen die Miet- und Kaufpreisprognosen über dem landesweiten Durchschnitt. Die Spitzenmieten für Büroflächen könnten erheblich steigen, und die Prognose für Core-Industrie- und Einzelhandelsflächen fallen ebenfalls äußerst positiv aus. Auf den Sekundärmärkten sind die Erwartungen hingegen etwas bescheidener.

Italien: Die Mieten für Core-Büro- und Einzelhandelsflächen werden in diesem Jahr voraussichtlich kräftig steigen. Während sekundäre Industrieflächen das einzige Marktsegment sind, für das negative Prognosen getroffen werden, bleibt der Ausblick für sekundäre Büro- und Einzelhandelsflächen unverändert. Bezogen auf einzelne Städte wird für Mailand die höchste Mietpreissteigerung erwartet, obwohl dies ausschließlich auf Core-Objekte zurückzuführen ist. Die Befragten beobachteten im Lauf des Quartals eine erhöhte Investmentnachfrage, besonders von internationalen Investoren, wobei die Büro- und Einzelhandelssegmente die höchsten Zuwachsraten verzeichneten.

Niederlande: Der Mietmarktindex „Occupier Sentiment Index” erreicht hier ein neues Rekordhoch und die Ergebnisse deuten aktuell auf eine robuste Entwicklung des Investmentmarkts hin. In Amsterdam werden die Preise für erstklassige und sekundäre Büroflächen voraussichtlich steigen (auch wenn Core-Büroflächen noch ein deutlich höheres Mietpreiswachstum verzeichnen).

Hinweis: Der CPE-RICS Podcast informiert Sie darüber, wie politische Ereignisse den Immobilienmarkt im Mittleren Osten beeinflussen, und warum sich der Einzelhandelssektor in Italien unterschiedlich zu anderen Ländern entwickelt. 

* Investment Sentiment Index (ISI): Diese Kennziffer kombiniert die Ergebnisse zur Investorennachfrage mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis.

** Occupier Sentiment Index (OSI): Hier werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter berücksichtigt.

Über die RICS: 

Die RICS wurde 1868 in Großbritannien gegründet und erhielt 1881 die königliche Charter. Heute ist sie eine weltweit tätige Berufsorganisation, die 125.000 Immobilienexperten rund um den Globus repräsentiert. Die RICS steht für die professionelle Berufsausübung in sämtlichen Bereichen der Immobilienwirtschaft, über alle Nutzungsarten hinweg. Sie regelt und fördert den Berufsstand auf der Grundlage hoher fachlicher Standards und einer strengen Berufsethik. Die RICS in Deutschland, 1994 in Frankfurt am Main gegründet, nimmt eine führende Position in Kontinentaleuropa ein. Viele herausragende, engagierte Persönlichkeiten der hiesigen Immobilienwirtschaft zählen zu ihren rund 1.700 Mitgliedern. Mit einer Strategie, die die Stärken einer international renommierten Organisation in Einklang mit lokalen Markterfordernissen bringt, bildet der deutsche Nationalverband die Speerspitze des dynamischen Wachstums in der Region. 

Ansprechpartner: 

Judith Gabler 
Director of Operations, Europe 
Regional Manager, DACH 
T +49 69 65 00 75-13 
F +49 69 65 00 75-19 
jgabler@rics.org 

Martina Rozok
ROZOK GmbH 
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