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News & opinion

22 5月 2018

专访RICS中国区理事会成员甘启善先生

[他们说]是RICS150周年特别推出的系列访问。小编希望通过访问RICS中国理事会成员、考官和资深专业人士等,带给大家更多来自RICS的声音。

请介绍一下您在建筑业的发展经历以及与RICS的渊源。

我是在93年时通过RICS的专业认证成为RICS会员的,并一直以这个身份为骄傲。当时我任职于香港市区重建局,在那里开始了自己作为测量师的职业生涯。市区重建局承担了当时香港很多老城区的重建工程,需要把旧城区土地资源活化成为有综合大型社区,让稀有的市区土地资源得以更有效的运用。在这个阶段,我负责了很多不同规模的重建项目,有很多是需要和开发商协同完成的。在这种项目中,我的专业帮助各方,包括原来需要翻新改建的物业里的住户和租户收购、商业赔偿、安置等,制定项目可行性及物业评估金额和政策,与政府方协调有关出让土地条件和补地价,以及通过财务分析研究与开发商达成不同形式的合作协议。

这种大型的项目,牵涉到各方的利益诉求,工作挑战极大,但也拓宽了我的眼界,帮助我认清我的专业领域 – 估价。估价专业不应该只是纯粹关注土地和物业当前的资产价值,应该放长远眼光,通过客观分析地缘因素、政策引导、产业发展来审视物业未来的潜力,这样才能给各方出具合理并长效的策略和建议。

后来在2008年,我有幸能来到中国市场开展崭新的职业生涯,在这里我得以把在香港开发过程中所取得的专业估价知识和金融领域的经验做结合给客户带来更全面的建议和解决方案。在此期间,我也见证并经历了中国地产市场从投机型转变为理性投资型。也正是参与了这一经济大发展,让我更坚定了“估价应该远不止估价”这一理念:估价应该在房地产金融化进程中被赋予更佳更具备持续性的价值并发挥能量,为中国房地产长远发展出一份力。

从您的角度看,有哪些因素将会给中国建筑业带来巨大改变?我们又该如何应对这样的改变?

我观察到近期的中国房地产行业在经历了连续多年的飞速发展后,因为配合当前国家经济转型而放慢了发展的速度。“持有”和“资产优化”开始取代了“拿地-建房-销售”的商业模式。这一行业性的变革,不仅对行业的经营模式提出了新的要求,也会给整体社会和房地产市场带来新的机遇与挑战。因此,催生了房地产金融化的方向,正在为不动产价值注入新动力、新角度,既可以帮助物业持有者满足长期稳定的融资和平衡杠杆来达成他们长期持有和运营物业的需求,也可以给社会开辟新的投资渠道,并且能很好的反向激励物业持有者更好的运营物业以达到资产增值的双赢结果。

而作为在这一领域专业的估价师而言,也需要用全新的视野来体会房地产的市场价值:估价师应该更多审视将来市场走势、现金流、收入增长来源、成本效益、项目未来定位等多样因素,为不动产价值作出更正确的判断。因为上述的因素影响不动产整体回报表现,以致价值,专业评估的能力和视野可以给到投资者更了解物业本身的优势、潜力和风险,才可以帮助客户制定更好的资产优化方案。为社会对资产价值有更正确的认识,渐渐迈向房地产金融化投资王道。

今年4月13日,我们团队帮助雅居乐国际广场商业物业资产支持专项计划在上交所成功发行。总发行规模46亿元人民币,当日即告售罄。这在中国市场地产证券化的历史上是一个很重要的里程碑,一来证明市场已经达到了一定成熟度,对这类金融产品越来越持欢迎态度;二来说明我所坚持的“强调提升优化资产管理素质,着重投资的长期回报”这一理念已经被市场高度认可。

当然,崭新的互联网与绿色环保等高科技是未来不动产优化提升的重要手段,也是我认为现在专业估价师们必然好好参考和学习的方向。

对新入行的年轻后辈,您对他们在职业发展上有何建议?

就我之前所述的工作内容,你会发现有这样高度的专业估价师在市场上非常稀缺,因为他/她必须同时拥有复合型的知识 – 既要熟悉地产领域,又要有基于事实研究的灵敏市场嗅觉,金融知识也必不可缺,互联网与绿色环保等高科技的应用能力,更重要的是他要有强烈的责任感和道德标准来确保所提供解决方案有长效价值。虽然稀缺,但在我看来,这些是未来优秀,尤其是年轻估价师或者说是专业人士需要必备的专业能力和品格。

好在,RICS的会员认证,所认证的要素就是人才的这种全面素养,并且在RICS的专业人士认证标准里,都是要求和鼓励人才的复合型发展。甚至RICS还制定了丰富的国际建筑业标准来帮助行业内的企业实现财务透明以增进投资信心。所以我还是很鼓励年轻人更多的学习和用这样的标准要求自己,并在日常工作中践行,只有这样才能成长为一个未来社会所欢迎与备受尊重的专业人士。

第一太平戴维斯上海估价部董事 - 广州第一太平戴维斯房地产与土地评估有限公司上海分公司负责人

甘启善先生于2008年2月聘请为第一太平戴维斯估值及专业顾问部助理董事职务,于2011年1月晋升为董事,负责中国内地的各类房地产的评估及专业顾问服务,估值的用途主要包括国内房地产评估、房地产投资、商业评估、国有大中型企业/民营企业上市、房地产发展可行性报告等。

曾在香港市区重建局任职经理达十六年,主要负责为不同规模的重建项目,并就各种不同形式的合作及参与协议进行深入的策略性、可行性及财务安排分析研究及提交建议。