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News & opinion

30 10月 2018

【天津论坛大咖观点提前看】亚洲最大房地产投资信托基金领展畅谈商业地产投资

RICS全球城市经济论坛即将在下月中在天津拉开帷幕,关于城市发展相关话题的讨论也吸引了越来越多业内人士的关注。

藉此机会,RICS特地安排了与数位天津论坛的重量级发言人的先期对话,邀请他们从各自的专业领域出发,就相关话题发表一家之言,让关注RICS论坛以及城市发展的专业人士先睹为快。作为我们的首期采访嘉宾,领展房产基金中国首席投资官陈淑娴女士从零售物业投资的角度来我们分析城市发展过程中所蕴藏的无限商机和潜在风险。

专家其人

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陈淑娴,MRICS
领展房产基金(中国)首席投资官

陈淑娴女士于2013年加入领展,负责监督资产投资,包括资产收购、新市场拓展、市场调查及研究,主导了领展的多个重大投资项目。她在房地产和基金管理行业拥超过20年的工作经验,此前曾就职于汉威资本管理,任投资及收购业务部董事。陈女士对于大中华地区的房地产投资、债权及股权投资和融资、资产管理、REITs和私募股权基金的成立与管理方面拥有广泛经验。

陈女士持有香港大学测量系理学士学位,以及纽约大学与香港科技大学联合颁授的全球金融学理科硕士学位。陈女士是合资格产业测量师,同时拥有RICS会员及香港测量师学会成员资格,更是当选为下一届RICS香港咨询委员会成员。

中国房地产投资市场之我见

随着城市化进程的不断演变和深化,目前中国城市发展面临两大主题:在一二线城市是城市更新与旧城改造,在三四线城市是新区开发。这两大主题有助人口迁移、消费升级、市场转型,从而吸引内外资开发商和投资者开展商业地产投资活动。而商业地产投资,尤其是零售物业的投资运营,在发挥配合人口迁移做生活配套的功能,同时也在推动区域乃至城市的经济发展。

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陈淑娴女士介绍,作为亚洲市值最大的房地产投资信托基金,亦是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一,领展房产基金近年来一直致力于在大中华区寻求商业物业投资机遇,尤其是在一二线城市的零售物业投资。尽管短期中国商业房地产市场存在一定的不确定性,比如外汇风险、中美贸易战、部分地区商场供应过剩和零售业态转型的影响等。但领展更注重市场的长远潜力,由于中国城镇化进程还将继续,城市基础建设会带动消费人群的组成和迁移,人均可支配收入可望保持上升,在这些因素的支撑下,整体零售消费预期纵有短期调整也可以维持长期平稳增长态势,领展对于新城区的零售物业持长期看好的观点。

城市更新背景下的投资机遇

虽然在电商的冲击下,中国零售地产市场的活跃度不如办公楼、工业物流等物业类型,但随着中国消费水平的提高和升级,陈女士表示领展依然看到中国零售地产市场增长空间,尤其是在一二线城市旧城改造、城市更新的背景下,一些靠近居民区、靠近轨道交通、甚至交通枢纽上盖的核心地段商场具有很大的升值空间,可以通过业态调整、新品牌引入、增加体验式服务等差异化措施提升资产价值,获得良好的投资收益。北京中关村EC Mall欧美汇、广州黄沙的西城都荟,都是领展在中国内地成功的零售物业投资项目,其租金增长率以及资产升值率,都充分彰显了领展投资策略的独特之处。

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三四线城市的零售市场发展前景

陈淑娴女士解释,商业物业投资主要基于对人口增长以及当地消费水平的预期,也有赖于政府政策的支持和优质零售商的配合。目前三四线城市的零售市场跟一二线城市一样处于转型过程中,但体验式零售发展速度相对稍慢,优质零售品牌引入相对较少。但随着中国城镇化的加速发展,这些城市的市场将会扩大规模,如地方政府能够提供支持和配合,在税收、招商、审批流程等方面给与优惠,对零售商和零售物业投资者的吸引力会更大。为推进城市旧城改造、城市更新,当地政府在未来的城市规划中除了合理地规划住宅、商业以及相关教育和医疗配套外,可以考虑引进产业以提供当地就业的机会,为新区人口提供生活和就业的双重保障,避免新区生活、老区上班所带来的交通问题,降低对城市核心交通和其他社会设施的负荷,也有利于当地的零售需求和发展,促进良好的生态闭环。

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潜在问题及风险分析

作为全球领先的房地产投资者,陈淑娴女士对于目前中国房地产存量房投资市场存在的潜在问题和风险也有所研究。她表示,城市集群效应能够提升各个城市的竞争力是有赖于不同地方政府之间的合作,政策的稳定性和明确性是可以增加投资者的信心和动力。在城市更新和旧城改造项目不时会遇到有关项目的土地属性需要变更和土地剩余使用年限较短的问题,如果能得到政府明确政策的推动和支持,将会有利于整个城市群的发展。

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