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Press release

28 MAY. 2019

Ottimismo in Europa, mentre in Italia aumenta il divario prime-secondary

Milano 20 maggio 2019 - Nonostante i persistenti dubbi di natura macroeconomica sollevati dal FMI nelle sue ultime previsioni sulla congiuntura mondiale, nel complesso le risposte fornite al Global Commercial Property Monitor l’indagine di RICS che misura il sentiment di investitori e occupier nel settore commercial real estate (retail, uffici, industriale) relativo al primo trimestre, rimangono sostanzialmente positive.

Da notare come in circa due terzi dei Paesi oggetto di rilevazione sia l’Occupier Sentiment Index (OSI) sia l’Investor Sentiment Index (ISI) (i quali fotografano la dinamica del mercato, anziché i livelli di fiducia) si mantengano in territorio positivo, senza variazioni significative rispetto agli ultimi tre mesi del 2018. Tale situazione si ritrova a grandi linee anche nella percentuale di mercati che si ritengono essere nella fase discendente del ciclo; una quota di gran lunga maggiore sono ancora considerati invece in fase espansiva o in prossimità dei massimi.

Nei mesi scorsi si è parlato molto di rallentamento della crescita nell’Europa continentale, ma non si ravvisano chiari segnali che ciò stia influenzando le stime degli intervistati. La velocità della BCE nel rivedere le indicazioni prospettiche relative ai tassi di interesse, offrire nuove operazioni mirate di rifinanziamento a più lungo termine (Targeted Longer-Term Refinancing Operations, TLTRO) e passare a un'impostazione riassumibile nella formula “lower for longer” (tassi bassi per un periodo prolungato) potrebbero avere contribuito alla tenuta del sentiment tra i professionisti immobiliari attivi nella regione.

Tra i Paesi con i migliori indicatori OSI e ISI figurano l’Ungheria, la Germania, la Repubblica Ceca, il Portogallo e i Paesi Bassi. In gran parte del Vecchio Continente le attese di ulteriori plusvalenze restano ben salde, pur con notevoli divergenze tra i diversi segmenti di mercato. La proiezione media grezza (al netto del Regno Unito) si attesta al 2%, numero che non riflette però appieno i giudizi decisamente più ottimisti relativi alla fascia prime degli immobili a uso ufficio e industriali.

L’avvio del 2019 si conferma sostanzialmente in linea con le previsioni registrate dal Commercial Property Monitor dell’ultimo trimestre 2018. Il comparto uffici continua a trainare positivamente il sentiment sia degli occupier sia degli investitori, a parziale compensazione di quello industriale che, in particolare sul secondary, sembra dimostrare meno appeal anche rispetto al retail.

Daniele Levi Formiggini, MRICS
Presidente di RICS Italia

Mercato italiano stabile

“L’avvio del 2019 si conferma sostanzialmente in linea con le previsioni registrate dal Commercial Property Monitor dell’ultimo trimestre 2018. Il comparto uffici continua a trainare positivamente il sentiment sia degli occupier sia degli investitori, a parziale compensazione di quello industriale che, in particolare sul secondary, sembra dimostrare meno appeal anche rispetto al retail. Sarà importante verificare nel corso dell’anno se i volumi di investimento confermeranno l’interesse degli operatori verso il nostro Paese, che rimane positivo a fronte di un’offerta lievemente crescente. Tuttavia, il trend che anche in questa rilevazione continua a delinearsi è quello di una generalizzata propensione verso gli immobili prime, le cui aspettative continuano a divergere da quelle del secondary,” ha commentato Daniele Levi Formiggini, MRICS e Presidente di RICS Italia.

Il Commercial Property Monitor relativo ai primi tre mesi del 2019 in Italia indica nel complesso un contesto di mercato relativamente stabile: l’Occupier Sentiment Index (una sintesi di dati riguardanti la domanda e l’offerta nel breve periodo e le relative attese) è calato da +6 a +2, mantenendosi in territorio prevalentemente neutrale, mentre l’Investment Sentiment Index resta marginalmente positivo con un +8, il che rappresenta comunque un miglioramento rispetto al +6 del quarto trimestre.

Per quanto riguarda i locatari, la robusta crescita della domanda di immobili a uso ufficio è in larga misura compensata dall’andamento negativo di quelli industriali. Gli intervistati riportano tuttora una lieve accelerazione della domanda per gli spazi commerciali, ma l’offerta continua ad aumentare sia nel comparto retail sia in quello degli uffici. Non sorprende pertanto che i locatori stiano arricchendo ulteriormente i pacchetti di incentivi per i conduttori in tutte le aree del mercato.

Le prospettive per gli canoni restano dunque contrastate: i canoni degli uffici prime sono dati in aumento del 3,5% nel corso dei prossimi dodici mesi, mentre per gli immobili industriali di seconda fascia si stima una flessione del 3% (grafico 1).

Quanto alle condizioni del mercato degli investimenti, gli intervistati continuano a registrare manifestazioni di interesse più o meno in crescita in tutti i settori, ma l’offerta di unità disponibili sul mercato delle compravendite sembra destinata ad aumentare ancora.

Ciò sta probabilmente comprimendo le aspettative generali di crescita dei capital value nell'anno a venire, le quali al momento sono pressoché piatte. Ciò detto, i dati disaggregati evidenziano andamenti diametralmente opposti tra gli immobili dei settori prime e secondary: tutti i sub-comparti prime (immobili a uso ufficio, industriali e commerciali) dovrebbero apprezzarsi in termini di valore capitale nei prossimi dodici mesi, mentre tutti quelli secondary scontano proiezioni ampiamente negative (grafico 2).

Rents-Italy-Q1-2019
Grafico 1
Capital-values-Italy-Q1-2019
Grafico 2

L'impasse della Brexit continua a offuscare il Regno Unito

I riflessi del mancato accordo con la UE e la successiva proroga dell’Articolo 50 si ritrovano molto nei commenti aneddotici degli intervistati, ma almeno per ora i principali indicatori elaborati da RICS appaiono solo lievemente negativi. Il messaggio principale che arriva attualmente dai dati è che il comparto retail si trova sotto pressione per via dei cambiamenti strutturali riguardanti le abitudini di consumo, i quali sono particolarmente pronunciati nel Regno Unito.

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