Skip to content
Rechercher

Press release

15 MAI 2018

Dobre perspektywy dla najlepszych nieruchomości

Rynek nieruchomości komercyjnych w regionie CEE, w tym w Polsce, to aktualnie jedno z najbardziej atrakcyjnych i bezpiecznych miejsc do lokowania kapitału, wynika z najnowszego badania RICS za I kw. 2018.

Warunki panujące na rynku najmu

Według najnowszego badania RICS dotyczącego trendów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w I kw. br., wskaźnik sentymentu najemców nieruchomości komercyjnych (kompleksowy wskaźnik uchwytujący dynamikę rynku najmu) wzrósł do +14 z +4 w poprzednim kwartale, sygnalizując poprawę ogólnych warunków na rynku najmu.

Popyt na rynku najmu nie przestawał rosnąć (w kategorii bilansu netto) w najszybszym kwartalnym tempie od ponad pięciu lat. Przyspieszenie to objęło przede wszystkim sektory biurowy i przemysłowy, przełamując dotychczasowy spadek; w sektorze nieruchomości handlowych popyt zwiększył się tylko nieznacznie.  

Respondenci ankiety RICS odnotowali także wzrost dostępności powierzchni na wynajem w każdym obszarze rynku. Zwiększyła się również wartość pakietów zachęt oferowanych najemcom przez właścicieli nieruchomości.

W ogólnym ujęciu w badanym okresie wzrosła także liczba nowych projektów inwestycyjnych, choć tempo wzrostu było mniejsze aniżeli w poprzednim raporcie; respondenci zasygnalizowali także spadek aktywności inwestycyjnej w sektorze retail.

Oczekiwania dotyczące wartości czynszów w nadchodzącym roku okazały się pozytywne dla całego sektora, po raz pierwszy od niemal czterech lat. Przyczyniły się do tego przede wszystkim dane przekazywane przez te podmioty, które przewidują trwały wzrost w podsektorach prime biurowym i przemysłowym w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy. Perspektywy dla rynków drugorzędnych pozostają względnie powściągliwe, choć mniej aniżeli w poprzednich badaniach RICS.

Warunki na rynku inwestycyjnym 

Wskaźnik sentymentu inwestycyjnego urósł do +19 z +16 w czwartym kwartale minionego roku odzwierciedlając tym samym umacniający się trend wzrostu dynamiki na rynku.

Liczba zapytań inwestycyjnych w badanym okresie wzrosła w ogólnym ujęciu, najszybszy wzrost odnotowano w sektorze biurowym i przemysłowym. Popyt ze strony inwestorów zagranicznych wzrósł w podobnym tempie co w poprzednim kwartale, stymulowany silnym zapotrzebowaniem na powierzchnię przemysłową. 

Dostępność powierzchni na cele inwestycyjne wzrosła w badanym okresie jedynie w sektorze nieruchomości handlowych pozostała na niezmienionym poziomie.  

Oczekiwania względem stóp kapitalizacji na przyszły rok zostały zrewidowane w dół dla całego sektora w porównaniu z poprzednim kwartałem. Oczekuje się, że rentowność nieruchomości we wszystkich trzech podsektorach prime wzrośnie w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy z uwagi na trwały wzrost w obszarze najlepszych aktywów biurowych i przemysłowych. Jednocześnie, podczas gdy ogólne perspektywy dla podsektorów drugorzędnych nieruchomości poprawiły się w porównaniu z poprzednim raportem, respondenci nadal spodziewają się spadku wartości stóp kapitalizacji na rynkach drugorzędnych w nadchodzącym roku.

Około 44% respondentów uważa, że warunki rynkowe znajdują się na wczesnym lub środkowym etapie ożywienia, podczas gdy 36% wskazuje, że rynek jest bliski osiągnięcia poziomu szczytowego cyklu.

Komentarz: Renata Osiecka MRICS, Partner Zarządzająca AXI IMMO:

„Dobra koniunktura w gospodarce, w tym wzrost konsumpcji, eksportu i nakładów firm na inwestycje w Polsce ma swoje pozytywne odzwierciadlenie na rynku najmu nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w sektorze biurowym i magazynowym. Tylko w pierwszym kwartale wynajętych zostało 1,16 mln mkw. powierzchni magazynowej, o 20% więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego i ponad 200 tys. mkw. powierzchni biurowej w samej tylko Warszawie. 

Siłą napędową sektora magazynowego pozostanie e-commerce i sieci handlowe, w przypadku biur będziemy obserwować ekspansję firm obecnych już w Polsce oraz wejście na rynek kolejnych podmiotów zwłaszcza z branży finansowej i IT.  

Rekordowe wzrosty na rynku najmu przekładają się na bardzo duże zainteresowanie funduszy produktami inwestycyjnymi w regionie CEE, w tym w Polsce. Rynek nieruchomości komercyjnych w regionie CEE to aktualnie jedno z najbardziej atrakcyjnych, ale też bezpiecznych miejsc do lokowania kapitału. Po pierwszym kwartale br. wolumen transakcji był rekordowy i przekroczył 2,05 mld euro. Pozwala to stawiać optymistyczne prognozy na dalszą część roku, zwłaszcza, że kilka portfelowych i pojedynczych dużych projektów prime z sektora biurowego i magazynowego jest w trakcie negocjacji. Możemy spodziewać się kolejnego rekordu na koniec 2018 r. Fundusze poszukują przede wszystkim produktów prime, ale też są grupy inwestorów, którzy kupują produkty oportunistyczne. Polska jest w polu zainteresowań kapitału z Europy Zachodniej, USA, Azji i RPA. Ponadto, w naszym kraju inwestują coraz śmielej fundusze z Czech. 

Wysoka aktywność inwestycyjna będzie wpływała na dalszą kompresję stóp kapitalizacji. W przypadku najlepszych obiektów biurowych w centrum Warszawy możemy oczekiwać stóp na poziomie 5% i poniżej, w miastach regionalnych stopa kapitalizacji kształtować się będzie w przedziale od 6% do 7,25%. Na rynku magazynowym stopy kapitalizacji wahają się od 6,50% do 7%, choć w przypadku projektów wynajętych przez międzynarodowe brandy, poziom też może być niższy”. 

O perspektywach i trendach na rynku nieruchomościach komercyjnych w Europie, regionie CEE oraz w Polsce dyskutować będą uczestnicy warszawskiej edycji konferencji SIOR, która odbędzie się w dniach 27-29 czerwca br. Obok cytowanej Renaty Osieckiej MRICS, przewodniczącej SIOR w Europie, RICS reprezentować będzie Maarten Vermeulen FRICS, dyrektor zarządzający RICS w Europie. Więcej o wydarzeniu na stronie: https://sioreurope.com/warsaw-conference/ 

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w I kw. 2018 – kluczowe wskaźniki: 

Wycena wartości rynkowej nieruchomości - większość respondentów (60%) uważa, że ceny rynkowe są na poziomie lub poniżej wartości godziwej, chociaż pozostałe 40% uważa, że rynek zaczyna być drogi.

Warunki kredytowania - w ogólnym ujęciu warunki kredytowe w I kw. roku uległy poluzowaniu, a 38% respondentów odnotowało pewien stopień poprawy.

12-miesięczne oczekiwania dotyczące wzrostu stóp kapitalizacji - w porównaniu do IV kw. 2017 oczekiwania względem stóp kapitalizacji zostały zrewidowane w górę na co złożyły się dobre prognozy dla podsektorów prime biurowego i przemysłowego. Z drugiej strony respondenci wciąż spodziewają się spadku rentowności na rynkach drugorzędnych nieruchomości w nadchodzącym roku.

12-miesięczne oczekiwania dotyczące wzrostu wartości czynszów - oczekiwane średnie wzrosty czynszów zostały podniesione w górę a średnia dla całego sektora zmieniła się na dodatnią. Oczekuje się, że najlepsze podsektory odnotują dodatnie wzrosty wartości czynszów w nadchodzącym roku, podczas gdy dla rynków drugorzędnych nieruchomości prognozy pozostają niezmiennie powściągliwe. 

Informacje o badaniu RICS:

RICS’ Global Commercial Property Monitor jest kwartalnym przewodnikiem po trendach na rynkach nieruchomości komercyjnych w świecie. Raport dostępny jest na stronie internetowej RICS www.rics.org/economics wraz z innymi opracowaniami dotyczącymi rynku komercyjnego, mieszkaniowego, budownictwa i gruntów. 

Metodologia

Kwestionariusze ankiety zostały rozesłane do uczestników w dniu 14 marca 2018 r. z terminem nadsyłania odpowiedzi do 11 kwietnia 2018 r. Respondenci zostali poproszeni o porównanie warunków panujących na rynku w ciągu ostatnich trzech miesięcy z poprzednimi trzema miesiącami, a także wyrażenie opinii na temat perspektyw dla rynku. Otrzymano w sumie 1748 odpowiedzi z firm, z czego 385 pochodziło z Wielkiej Brytanii. Odpowiedzi zostały pogrupowane w trzy podsektory nieruchomości (biurowe, handlowe i magazynowe) na szczeblu krajowym, tworząc odczyt bilansu netto dla rynku jako całości. 

Bilans netto = Odsetek respondentów zgłaszających wzrost określonej zmiennej (np. popytu ze strony najemców) minus osoby zgłaszające jej spadek (jeśli 30% zgłosiło wzrost i 5% zgłosiło spadek, bilans netto wyniesie 25%). Dane bilansu netto mogą wahać się od -100 do +100. 

Pozytywne odczyty netto wskazują na całkowity wzrost, podczas gdy ujemne odczyty wskazują na całkowity spadek. Wskaźnik nastrojów najemców RICS (OSI) skonstruowany jest w oparciu o średnią arytmetyczną nieważoną odczytów dla trzech serii wskaźników odnoszących się do rynku najemców i mierzonych w bilansie netto; popyt ze strony najemców, poziom zachęt ze strony właścicieli budynków i oczekiwania odnośnie do czynszów. Wskaźnik nastrojów inwestorów RICS (ISI) skonstruowany jest w oparciu o średnią arytmetyczną nieważoną odczytów dla trzech serii dotyczących rynku inwestycyjnego mierzoną w ujęciu netto; zapytania inwestycyjne, oczekiwania dotyczące wartości kapitału i podaż nieruchomości na sprzedaż.  

Dane kontaktowe 

Zapytania dotyczące raportu, w tym udziału w ankiecie, należy kierować na adres: economics@rics.org

Dodatkowych informacji udziela:

Laura Lindberg, RICS

Head of Media & Communications, Europe

t +32 2 739 42 27 e llindberg@rics.org  

O RICS: 

RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors) jest niezależną, międzynarodową organizacją powołaną w 1868 r. Wielkiej Brytanii. RICS wspiera rozwój kwalifikacji zawodowych ponad 125 tys. profesjonalistów branży nieruchomości i budownictwa na całym świecie i czuwa nad przestrzeganiem przez nich najwyższych zawodowych standardów i zasad etycznych. W Polsce RICS powołany został w 1991 r. przez grupę doświadczonych rzeczoznawców, którzy dostrzegli potrzebę wprowadzenia regulacji na rozwijającym się po transformacji ustrojowej rynku. Należy do niego ponad 300 ekspertów reprezentujących czołowe firmy i organizacje związane z branżą budownictwa i nieruchomości w Polsce. Więcej informacji na www.rics.org.