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News & opinion

26 4月 2018

亚太地区房地产市场将在2018年持续强劲势头

RICS全球房地产调研显示,2018年第一季度整个亚太地区的房地产市场将总体保持积极势头。尽管对某些市场的估值情况存在不安情绪,但受访者仍广泛认为总体势头将在接下来的12个月里明显好转。
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参与2018年一季度RICS全球房地产调研的受访者表示,整个市场的情绪在开年之际保持积极,尽管对某些市场估值存在疑虑,同时也缺乏高品质的市场空间。
如图一所示,持有者信心指数(OSI)和投资信心指数(ISI)表明亚太市场的短期势头仍为积极,全球市场同样如此。然而,由于班加罗尔和惠灵顿短期内仍然保持更积极的势头,基督城和其他一些东盟国家主要城市的势头有所减弱。
图一:持有者信心指数(OSI)与投资信心指数(ISI)
在这样的背景下,受访者对明年租金和资本价值的前景更加看好。图一和图二分别表示了当前的现状与对未来的预期,两者一经对照变不难发现对市场明显的乐观情绪。在全球市场,投资者对班加罗尔的前景最为看好,同时预估新加坡及澳大利亚城市(布里斯班除外)也将迎来显著增长。
尽管此种势头并不多见,但目前的现状与未来预期之间的差异的确较过去数个季度更为明显。
图二:未来12个月内,对租金和资本价值的趋势预估
然而,乐观并不代表风险全无。如图三所示,大多数受访者认为,许多亚太核心市场的价格较高。这通常与受访者对周期规律的看法紧密相关:过半的受访者认为,墨尔本、悉尼、东京、香港和奥克兰在当前阶段处于价格的峰值区。不过,这一情形已经在悉尼、东京和香港持续了数个季度。受访者坚定认为,这些市场的租金和资本价值将继续上升。与此同时,基督城与吉隆坡仍然处于低谷之中,尽管对珀斯的某些指标显示,该地区的商业市场已经触底反弹。
图三:受访者对市场估值情况的反馈
受访者还被问到,在本季度里他们认为什么才是国际商业地产市场中最大的风险。地缘政治和经济环境不确定性,当然还有尚不充分的基础设施,都被视为地域间和国际市场上最大的风险因素。
十分有趣的是,尽管此项调查是在保护主义舆论高涨的环境下进行的,但不论是在亚太地区还是全球范围内有不少市场都认为保护主义是一个重大的问题。与此同时,对于整个经济环境和商业地产投资市场而言,更多的数据信息共享,未来交通和基础设施建设都被视为将具备重大市场影响力的因素。
信贷条件收紧并不影响积极、正面的市场预期
对大中华区核心市场(香港、上海、北京)的预期保持积极,这在图二中有明确体现。该图说明了大部分受访者对每个市场的租金和资产估值的预估情况仍表示乐观,尽管人们普遍认为这两个市场的利率将在明年继续走高。
上海有60%的受访者认为信用环境将会趋于恶化。除上海以外,大中华区的其他地区并没有出现此种情况的明显迹象。然而,中国大陆的官方数据说明中国政府一直坚持去杠杆化,这将在今年晚些时候公布的GDP数据中有所体现。需要注意的是,本次调研是在中国央行于4月18日宣布准备金率调整之前进行的。
与此同时,香港银行的高流动性将继续保护整个市场避免承受高昂的信用成本。来自牛津大学的经济学家预估,在银行将更高的信贷成本转嫁给客户之前,还需再降低约500至700亿港元左右的银行同业流动性。但同时还预估,这种现象将在2018年底发生。
然而一季度数据显示,香港的零售市场持续好转。如图四所示,零售市场信心持续向积极方面好转,供需缺口正在弥合。经济基本面的情况也同样肯定了一季度零售市场形势。零售业销售额在一二月间增长了15.6%,大陆游客增长了13.6%。
图四:香港占领市场指标