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News & opinion

24 4月 2018

打造现代的亚洲

麦蜻蜓说:“自皇家特许测量师学会创立以来的150年间,这片大陆经历了天翻地覆的转变”。但不管是在过去还是将来,测量师的重要性一点都不减。

自皇家特许测量师学会于1868年创立以来,亚洲发生了变革。在那时,香港成为英国殖民地(1842年)仅26年,新加坡则于1858年被割让给英国。日本、韩国、中国大陆和东南亚前法国殖民地全都经历了剧变。多个帝国在两次世界大战中兴起或衰落。印度于1947年分裂。基本上,当皇家特许测量师学会于150年前创立时,亚洲没有一个国家的状况跟今天相似。

通过这一切,从实质上和象征意义上来说,测量行业不得不改变这一地区的面貌。今天,测量专业面对有史以来最严峻的考验。尽管世界早已改朝换代,但旧的制度仍然传承至今。很多土地用途和产权制度都是在我们知道的现代国家成立之前就已形成。

日本

在日本,要拼凑大片土地兴建任何大型项目都非常困难,这是日本旧封建制度的遗留问题。日本直到明治时期才以高额补偿充公大名(封建领主)的庄园。在1871年,日本政府开始向土地占用人、租出土地的人或财产按揭人发出产权契据。

这是一个重大转变,在此之前日本人对私有产权并没有一个清晰的概念。不过,批予永久租赁或“长期”耕种权只是将制度合理化改革的一小步 — 这往往会引起那些认为自己有所损失的人的强烈抗议。

1923年,日本发生破坏力强大的关东大地震,在东京和横滨造成12万人死亡。这场地震进一步改变了城市面貌。在灾后重建工作方面,东京政府将市内遭破坏的3.55亿平方英尺(3,300平方米)土地划分为66个土地重整区。政府可随意征用所有私有土地的10%,将之转为公用空间而无需补偿。

香港

东京由此产生的土地划分延续至今,韩国的情况类似。韩国当年是从封建制度经过类似的过度转变为今天的现代化国家的。

英国人登陆香港时,香港是人煙稀少的小岛,但在1898年租借给英国的新界则人口众多。随后,在1905年,新界从永久产权改为承租权,永久改变了此殖民地的产权结构。这些影响延续至今,要寻找地块供原居民家庭所有男丁兴建 “丁屋”十分困难。

香港其后展开迅速而密集的城市化发展,导致产结构出现其他变化。仲量联行国际董事兼物业估价部亚洲区主管(皇家特许测量师学会专业会员)刘振江表示,这促使香港创立了楼房分层产权制。

刘振江在《香港经济日报》撰写专栏讲述香港的土地使用及规划。他指香港最早于1952年采用此产权结构,采用此制度的楼房位于山林道46号。该栋五层高楼房分为不同产权,每层的个别业主拥有自己的份额。开发商跟一楼的业主签订公契,其他各层的业主在法律上受公契约束。在1980年代,该楼房被另一个开发商收购,重新发展为商业大厦。

远在摩天大厦兴建之前,香港的唐楼常以此方式划分产权。唐楼通常为五至七层高,地下层和阁楼由公司拥有,楼上各层则由业主拥有。这种产权方式十分有用,可以为个别业主提供产权保障。其实这个构思是由香港开发商所“发明”。这让开发商能以高于整栋楼房的价格出售个别楼层,按每层楼计算可赚取更高利润。

虽然香港的地产专业受到高度监管,但其近邻则不然。多亏了葡萄牙殖民地的一段历史,令澳门的地产市场受的监管少得多。例如澳门的地产代理在2013年才需要领牌,这跟其他亚洲市场不同。另外,在葡萄牙殖民地时期,许多房地产被毁坏而失去了产权,因此很难建立起房地产地块的自由产权。

中国

中国内地却无这类历史遗留的影响。共产革命成功铲除清朝的全部旧制度,事实上亦扫空中国数个世纪以来的地产法律,所有土地顿时收归国有。

现在,中国再次将土地划分,让开发商集合成大块土地作发展用途,无需像亚洲其他国家一样要解决收集个人拥有的不同地块涉及的复杂问题。开发商跟地方政府或省政府商量便可。刘振江说:“中国更改土地产权的方式令零碎土地不会出现。”

为共产中国铺平改革之路的领导人邓小平其实是根据英国承租制度建立了政府的长期拥有权制。虽然当今领导人不可能承认这点,但这的确是形成现在比比皆是大型新市镇和城市的基础。

顾问公司Professional Property Services Group主席蒲禄祺(皇家特许测量师学会资深会员)认为中国在保留历史方面做得不够。北京做得较其他地区好,但也积极拆毁北京城旧区纵横交错的胡同宅院。蒲禄祺说:“一般来说,胡同在中国已被拆毁及重建”。虽然现在有了开始转变的迹象,但蒲禄祺说:“这已造成不少破坏,中国在察觉其价值方面有点后知后觉。”

举例来说,新加坡在保存历史商铺方面做得最好,但新加坡擅长鼓励将之活化保育而非为保存而保存。香港和其他亚洲城市在这方面的做法较慢。

蒲禄祺说:“毫无疑问,要振兴现有的地区— 旧建筑受到厌弃,被拆毁再重建,但重建后面目全非,人们失去居所而不得不安置到新市镇,大大打乱了人们的生活。”

身为多名年轻测量师的导师,蒲禄祺察觉到新一代的心态转变了。他说:“现在很多亚洲城市都较温和,现在的方针比较柔和且考虑社区的需要。”

测量专业对亚洲的城市化发展举足轻重。建筑师可能会声称,亚洲大陆的大都会都是由他们兴建,但构思、监督及管理都是由测量师负责的。

皇家特许测量师学会等机构协助在这一地区实施国际最佳实践。在以往,测量专业在遥远的英国殖民地设有据点向伦敦汇报。实际上,这种状况一直持续至踏入本世纪之前。

测量专业现在远较以前国际化,几乎深入亚洲每个角落,而不再以欧洲为中心。亚洲的本土人才相当多元化。蒲禄祺谈及皇家特许测量师学会的会籍时说:“我称之为专业护照。测量已成为获得国际认可的真正全球资历,这种情况始于过去10至15年。”

今天,测量及其他房地产专业正面对另一项挑战:几乎一切都数字化了。以前非常实在的世界,现在都变成真实与虚拟的混合体,虽然在建筑方法的种类方面,这一点还没有得到体现,但蒲禄祺认为未来是模块化的天下:“乐高积木式建筑物迟早会出现,模块可以被分开、重新组合和随意搬动。如果在八年后我们再谈此事,我质疑到时混凝土和钢铁已被其他物料取代,革变就是如此巨大。”

亚洲经过整整150年才变成今天的模样。如果蒲禄祺的预测正确,再不出15年内将出现另一番新面貌。速度之快肯定令人再过150年后回望时,不禁对过往蜕变之慢感到惊讶。

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