Skip to content
Search

News & opinion

17 9月 2018

【案例】高德置地广场 - 全国最大LEED O+M认证项目的设施管理秘籍

在RICS Awards China 2018颁奖典礼上,广州高德置地广场一举夺得年度设施管理团队大奖、年度可持续发展成就优秀奖和年度商业地产项目优秀奖三座重量级奖项,成绩卓绝不凡,让人不禁对这个项目充满好奇,本期小编就为您解读高德置地广场的独家设施管理秘籍。

荣获全球最大LEED O+M认证项目

高德置地广场位于珠江新城CBD核心区,是集5A写字楼、商业、酒店、出租公寓、住宅公寓及文化休闲于一体的大型商业综合体,包括春、夏、中、秋、冬、高德公寓六个项目,总建筑面积达92万平方米,其中商业部分5个商场20万平方米,8座写字楼37万平方米,5栋公寓和酒店。作为地铁3号线、5号线及APM线的上盖物业,高德置地广场在区位上的优越性无出其右,是珠江新城最具投资价值和发展潜力的商业地块,被誉为“CBD中的CBD”。

RICS Awards - commerical
Click to expand

这样一个体量巨大、业态复杂的项目,在今年初荣获由美国绿色建筑委员会(USGBC)颁发的既有建筑铂金级认证奖项(LEED O+M)。

  • 2018年全球第一个获得LEED认证的项目;
  • 广州唯一一个项目写字楼和商场同时获得LEED认证;
  • 在中国区最高LEED级别和面积最大的商业综合体;
  • 全球LEED最大的运营项目、最大铂金级项目及最大商业综合体认证项目;
  • 一个项目拥有3名RICS测量师、4名LEED AP和1名WELL AP运营逾92万平方米商业资产。

作为已运营超过十年的超大型甲级综合体,相较于新建物业或业态单一的物业,高德置地广场将商场和写字楼共12个独立建筑同时纳入认证的难度非常高,面临的挑战巨大。而在最终考核中,高德置地广场取得86分的好成绩,获得LEED最高级别的认证,这与其专业一流的设施设备管理能力密不可分。

大型资产提升计划进行,难度再升级

2017年期间,高德置地广场开展了大规模的改造扩建工程,包括两条隧道挖掘、春商场改造、冬商场扩建、H座酒店改写字楼工程等,增加了设施设备管理难度。

  • 多项工程集中进行,涉及8万多平方米改造面积,安全管理任务重。
  • 写字楼出租率达99%,春商场每日客流量30万人次,冬广场新建酒店和公寓临近写字楼和商场,粉尘、噪音控制难度大,要求高。
  • 贯通春夏商场B2层的地下隧道全长50米,地面是繁华区的马路,需要平衡和协调写字楼和商场租户、顾客、政府部门、设计师、施工队,要保证质量与安全,与工期竞赛。
  • 酒店改造工程需要把管井道改造成为升降机槽,商场增加餐饮需要调整供电量和排烟管道,挖掘隧道需要防止马路沉降和避免破坏地底管线,商场改造需要重订消防分区、结构加固、车库停车位重新规划等,每一项工程都极富挑战。

创新技术和方法缔造一流设施管理

高德置地广场一贯重视坚持创新和可持续发展,早在2016年就意识到设施管理必须走向人工智能和自动化设备的趋势,成立了负责研发产品和整合市场人工智能服务的创科部,目前已将10多项研发投入到日常设施管理工作中,节省人力成本和提高优质服务水平,以与时俱进的环保科技手段为自身实现持续增值,为租户和消费者创造优质、绿色的商业空间。

  • 中央空调冷凝水回收:回收冷水补充到空调机散热水塔,一方面改善热交换效率,另一方面减少水费和电费,也降低了水泵运行损耗。
  • 外围灯光控制:阳光普照时灯光自动熄灭;光照不足时自动开灯。节省电费、人力成本。
  • 提升楼宇绿化规模:设置了空中花园、自然植物景观、苗圃苗木、垂直绿化、下沉式绿地,户外采用自动喷洒系统,室内采用先进的自动滴灌系统,有效降低热岛效应,提高空气质量。
  • 春广场、冬广场启用人脸识别系统,提升物业安全标准。
  • 停车场系统升级,全功能支付及无感支付:支付宝、微信、银联卡、NFC、现金。
  • 设立物业机动连队(Property Tactic Unit):涵盖自有消防车、消防摩托、物业巡逻车队,覆盖地面及地库一公里长所有物业。车辆配备GPS定位,车牌识别系统让进出停车场时自动抬杆,有效应对台风、火灾、洪水、紧急事故,提升物业资产安全。
  • 创新供应商管理体系:资源、采购和合约处三权分立,建立供应商资源云储存,提高效率。
  • 创新用电模式:引入全国多家直购电供应商竞价,选择价低者签订直购电合作协议。

此外,高德置地还与业界领先企业共同开发太阳能应用,进一步控制能耗费用、减低热岛效应和更好地利用闲置空间。

成效显著,效益巨大

  • 经济效益巨大。春广场商业租赁面积增加1,500㎡,租金、管理费上升30%;冬广场西南副翼商业租赁面积增加12,000㎡;H座写字楼高区改造提前3个月竣工,增加租赁面积26,000㎡,租金、管理费年收入增加6000万元。
  • 节能减耗效果显著。4幢写字楼的冷凝水回收计划,一年节约了5个标准游泳池的水量;外围灯光控制节省电费、人力成本,2017年能源费用比2016年降低3%。广州8个项目一年直购电的节约便达到1500万元,相当于10%的全年电费节约。
  • 租户质量和出租率提升。目前,包括IBM、通用电气、宝洁、三井物产、新日铁、嘉士伯在内的超过30家世界500强企业入驻高德置地写字楼,并保持着高达98%以上的出租率。
  • 客户满意度提升:LEED认证期间,收回5259份客户调查问卷,在热舒适性、声学效果、室内空气质量、照明程度、建筑清洁度的满意度超过92%。
RICS Awards China - Industrial
Click to expand

除此之外,卓越的设施管理水平也提升了高德置地广场的可持续发展指数,2017年春、夏广场荣获由天河CBD管委会及香港品质保证局(HKQAA)联合评定的两项“楼宇可持续发展指数验证标志”大奖,并赢得了RICS年度可持续发展成就优秀奖。

升级管理架构,增强团队协调能力

由于其特殊性和复杂性,高德置地广场项目得到了公司股东的重点关注,派驻质安总监及资产总监负责监管项目安全营运、成本控制及大型整改工程。项目团队定期向股东、业主方和其他利益相关者汇报工作进展,协商解决大型整改等技术问题,加快各重大事项的决策和落实,推进项目的进展。

由于项目的特殊性和复杂性,高德置地广场对设施管理团队的组织架构进行重组,把原物业管理部升级为资产服务中心,覆盖物业资产的全程生命周期全过程,下设物业部、安全部、合约预算部、工程部、质检部、资产增值部和客户服务部,各部门环环相扣,通力协作,共同确保项目升级改造顺利完成。对外,团队协调业主、项目部、设计部、写字楼部、商场部、分包承办商等利益相关方,保持高度沟通,满足租户办公环境同时又不影响工期。

RICS Awards China - group shot
Click to expand

高德置地广场创新管理模式,设立专责采购部门,进行统一采购和招投标,与资源管理部门和合同管理部门三权分立,由总经理监督,内审季度核查,确保每年3000多项大小不同类型的采购公平公正进行。其次,供应商或承办商由总经理、使用部门和资源部共同提供及选定,供应商资源库建立云储存,方便不同项目在不同地区共同采用,提高效率,目前覆盖地区有广州、湖南、杭州。

优秀的设施管理人才提供成功保障

国内传统物业管理主要针对小区日常清洁、安保和小型维修管理。然而随着商业项目不断发展成熟,尤其大型综合项目在全国遍地开花,对具有丰富商业运营经验的专业设施管理人才需求增大。如何培养和吸引人才,成为各项目提升资产价值的核心竞争力之一。

高德置地广场很早就意识到人才的重要性,提升团队人员的专业水平,团队中有3位RICS会员,分别是集团CEO、商业副总裁、中国区资产服务总经理,他们所组成的核心团队制定设施管理服务制度及标准,成为持续创新的动力内核,辐射到全国所有项目。

团队关注人才培养,独立编写和出版了物业管理手册、工程管理手册及安全管理手册,加强设施管理培训。除此之外,在申请LEED认证期间,高德置地广场团队加大对人才的培养力度,对员工进行长期、专业且系统的培训,先后有5名员工通过USGBC资格认证,输出符合国际标准的设施管理专业人才,为项目的保值增值和企业可持续发展保驾护航。

高德置地广场是总建筑面积92万平方米的城市综合体。巨大的体量、多元化业态的改造升级施工和运营的复杂性,都给设施管理带来极大的挑战。但该团队积极进取的专业态度、创新高效的管理手段和方法的运用、智能信息技术的采用等,不仅助力该项目通过LEED铂金级认证、赢得RICS最佳设施管理大奖,更为重要的是为业界提供了大型综合体项目设施管理最佳实践,也有力的证明了设施设备管理在提升物业价值方面的重要作用。

RICS Awards China 2018评委会主席高世斌先生表示