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News & opinion

1 10月 2018

预见联合办公2.0,遇见WE来办公

  • 中海国际中心,租赁面积:27,000平方米
  • 陆家嘴富汇广场,租赁面积:15,000平方米
  • 中创大厦,租赁面积:9,400平方米
  • 浦东嘉里城,租赁面积:7,400平方米
  • 徐家汇国贸中心,租赁面积:6,000平方米

你也许不会想到,这些位于上海核心商务区的办公楼,是全球领先的空间、服务及社区公司WeWork的办公地点,总租赁面积达64,800平方米。落户这5处办公地点也让WeWork一举成为2017年上海办公楼市场上租赁面积最大租户,更是创造了多项业界瞩目的市场先河和新纪录:

联合办公首次租赁整栋甲级办公楼:WeWork在中海国际中心和陆家嘴富汇广场的两笔交易是中国首次出现联合办公运营商租赁1万方以上的整栋甲级办公楼。

上海CBD办公楼市场的最大单笔交易、WeWork亚洲区最大体量项目:位于黄浦区中海国际中心B座的整栋租赁,共计2.7万平方米办公空间,是上海中央商务区办公楼市场最大的单笔租约。WeWork在此打造其亚太地区最大体量项目以及亚太区总部。

新鸿基和嘉里集团首次引进联合办公空间:在徐家汇国贸中心和浦东嘉里城的项目分别是开发商新鸿基和嘉里集团在其全球不动产投资组合中首次引进联合办公空间。

正如RICS Awards China 2018评选委员会主席高世斌所言:“面对全新的办公业态模式、前所未有的租赁规模、多项目共同进行的复杂性,又没有任何行业先例和经验可循,仲量联行凭借对未来办公趋势的充分把握、对办公楼市场的深入分析、以及专业一流的服务创造了联合办公租赁市场的先河。这些现象级交易充分体现了联合办公市场的发展新趋势,也展示了作为市场参与者之一的专业服务公司在推动市场行业变革中起到的重要作用。”

理论联系实践,助力业主接受联合办公业态

这一系列交易涉及的业主包括中国最大的国有开发商之一中海地产、上海最大的国有业主陆家嘴集团、行业领先的外资开发商新鸿基和嘉里集团、以及南通本地民营企业亚纶集团。由于联合办公此前鲜少布局甲级办公楼,部分业主对其联合办公这一新业态较为陌生,接纳程度并不高。

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仲量联行团队通过理论结合实践的方式,引开发商和业主重新审视办公楼宇的传统价值,成功助其拥抱联合办公。他们一方面通过详细的市场研究数据向业主介绍联合办公的发展趋势:随着联合办公进入2.0时代,市场对于灵活办公空间的需求日益强劲,创新型办公策略对于越来越多大型企业租户的吸引力不断提升,预测到2030年灵活办公空间(包括服务式办公)在整个甲级办公楼市场的占比将达到30%,办公楼业主需把握市场趋势,抢占先机。

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数据来源:仲量联行 *研究结果基于中国20城市的平均百分比(含灵活办公空间的甲级办公项目总数vs甲级办公项目总数),部分项目存在既有联合办公,也有服务式办公空间。

另一方面强调联合办公对于商业地产的重要性:随着租户办公需求的多样化,联合办公空间将成为商业地产项目的重要组成部分或“标配设施”,类似于现在的餐饮服务,引入优秀联合办公空间运营商有助于提升商业地产项目的整体价值。仲量联行身体力行,深入了解联合办公空间的商业运营模式,以期为业主、租户和联合办公运营商带来的三方共赢的局面。

有效管理租赁双方的预期差距,促成交易

由于联合办公商业模式和运营具有一定特殊性,WeWork在要求的部分核心商业条件有别于当时市场管理。与此同时,交易涉及的楼宇皆为上海核心区优质资产,业主对于项目的投资回报普遍具有较高预期。
由于联合办公商业模式和运营具有一定特殊性,WeWork要求的部分核心商业条件有别于当时市场惯例,如较长的租赁期限或更优惠的租金条件。与此同时,交易涉及的楼宇皆为上海核心区优质资产,业主对于项目的投资回报普遍具有较高预期。

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仲量联行团队凭借前瞻性的市场洞见和一流的商务谈判能力,成功助力交易双方充分认识到交易的达成最终符合双方各自长远的核心利益,推进交易的顺利进行:

业主方面,仲量联行采取妥善的谈判策略、选择理想的谈判时机、控制理想的谈判节奏,让业主在短期租金收益和长期稳定的租金收益中做出权衡,充分意识到优质客户可带来长期稳定的租金收益,理想的租约能够提升资产的价值。

租户方面,仲量联行帮助WeWork客观专业地对目标项目的价值进行梳理和深入挖掘,同时在合作框架、交易模式等方面向客户提供了重要的策略性建议。例如鉴于项目稀缺性以及潜在的规模效应和市场影响力等因素,仲量联行最终建议WeWork租赁中海国际中心B座整栋办公楼。

预见未来办公趋势 引领联合办公2.0时代

创立于2010年的WeWork名列全球估值最高的初创企业,目前在全球22个国家、75个城市拥有283个办公地点和253,000+名会员。WeWork于2016年7月在上海开设了亚洲第一家办公地点,此后开始迅速在全国各地扩张。截止目前,WeWork在中国大陆共拥有24家办公地点,其中13家位于上海。WeWork一直将上海视为其在中国的主力市场,到2018年年底要设立2万个工位。

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作为WeWork在中国的重要战略合作伙伴,仲量联行大力协助WeWork在中国布局落子。截至目前,WeWork通过中介机构达成的10宗办公空间租赁交易中,有9宗是仲量联行作为租户代表所促成。仲量联行业已成为WeWork中国值得信赖的重要合作伙伴。

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除WeWork之外,仲量联行与市场上主要的联合办公品牌都建立了深度合作关系,仅2017年助力各大联合办公运营商在上海租赁的办公空间总面积就超过7万平方米,无论交易数量还是交易规模都在业界遥遥领先。

仲量联行深耕联合办公市场多年,较早预见未来办公的趋势,并牢牢把握市场发展潮流。早在2015年联合办公方兴未艾之时,仲量联行敏锐察觉到市场趋势,专程赴WeWork美国总部拜访其创始人及高级管理层,深刻了解联合办公的商业模式和具体需求,为此后开展业务打下了扎实的基础。

此后仲量联行持续加强对联合办公市场的研究,每年都会发布相关主题报告,持续引领行业发展趋势,并推出全球前瞻研究“未来办公”专属模型。今年初,仲量联行再次更新其对联合办公市场的预测,指出中国联合办公市场已迈入2.0时代并仍处于上升阶段,具体表现为四大趋势:

  • 扩张足迹遍布更广,开始布局1.5线城市;
  • 多元化需求新增,更多大型企业关注并采用联合办公模式;
  • 更多业主和开发商参与联合办公市场;
  • 行业整合开始,运营能力成核心市场竞争力。
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凭借敏锐的市场洞察力和前瞻性的研究分析,仲量联行不仅成功协助WeWork入驻甲级办公楼,更是为行业和市场的发展提供了理论依据和参照标杆。鉴于仲量联行在推动联合办公行业发展和变革方面的积极贡献,其赢得RICS Awards China 2018年度最佳交易奖实至名归。