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CBRE-虹口SOHO并购项目

100天促成36亿交易,看CBRE如何助力SOHO虹口成功易主

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近年来,中国商业地产投资市场日趋成熟,大宗物业交易成交额连创新高, 2015年全国交易额尚不到1,000亿元,2016年攀升至1,800亿元,到2017年又突破2000亿达到2,300亿,增长势头强劲。其中一线城市表现尤为突出,北京、上海两地在交易规模和活跃度方面均领跑全国,已接近甚至赶超亚太地区主要市场。写字楼仍然是最受投资者青睐的物业类型,在所有交易中的占比超过50%,其中由城市更新带来的核心增值型办公物业近年来颇受境内外投资人的关注,政策引导下长租公寓也成为另一重要投资选项。

随着国内机构资本逐渐进入商业地产投资建仓时期,未来几年预计将有1万亿元资金排队入市,投资市场潜力巨大。根据CBRE的年度旗舰白皮书《无界——2018中国投资市场报告》,投资市场在城市、区位、用途等方面并没有绝对的边界,未来投资者在投资目的地、区位选择和不同房地产类型的选择上更加注重多元化,养老地产、医疗地产、数据中心等利基市场持续受到关注。

作为行业领跑者,CBRE中国区投资及资本市场部团队凭借强大的资源和平台、深入的市场研究和世界一流的专业服务,协助境内外投资者把握投资机遇,缔造持续竞争优势和丰厚投资回报。该团队拥有40多名资深专业人士,服务范围覆盖100多个城市,涉及房地产投资的各个领域,全方位满足客户的需求。2017年,该团队在大中华区促成50多单大宗交易,总交易额破300亿元人民币,交易总面积超100万平方米,卓越成绩在行业遥遥领先。其中最成功的交易之一是协助SOHO中国将其虹口SOHO以35.73亿元的价格整栋出售予新加坡吉宝资本、吉宝置业中国与另一联合投资者。

协助出售SOHO虹口,树立市场新标杆

该交易是CBRE继2016年成功协助SOHO中国出售位于浦东新区的上海SOHO世纪广场项目后,再度发挥业务优势,在短时间内协助SOHO中国达成出售交易。

虹口SOHO位于上海四川北路商圈,紧邻地铁10号线、4号线,交通便利,周边商业氛围成熟。该项目总建筑面积约9万平方米,可租面积约7万平方米,由知名建筑师隈研吾设计,是集办公、商业于一体的综合体。该物业取得了LEED金级认证,是四川北路商圈首屈一指的绿色环保甲级办公楼。至出售时,虹口SOHO处于接近满租状态,吸引了大批优质租户,包括松下电器、中国太平洋保险、SOHO中国旗下的共享办公品牌SOHO 3Q等。

出售SOHO虹口是SOHO中国业务转型后的又一重大动作。此宗交易经过多方买家激烈竞争,最终以将近36亿元的价格成交,是上海2017年标志性的大宗交易项目之一。根据公告披露,此次出售事项为SOHO中国带来了高额回报和充盈的现金流。 联合收购SOHO虹口标志着三家联合投资者对上海房地产市场的持续增长充满信心,同时也满足了市场对于高质量、地理位置优越的甲级办公楼日益旺盛的需求。该交易是吉宝置业中国与吉宝资本再次发挥吉宝集团协力优势,联合收购位于上海核心区域的优质资产,有助于其在上海市场建立稳健基础,进一步提升商业地产投资组合实力。而对于另一联合投资者来说,收购SOHO虹口是其全球资产战略布局的重要组成部分,有助于提升其在亚太地区的资产配置。

对于此交易,RICS 2018 China Awards评审委员会主席高世斌给出极高的评价:“虹口SOHO的成功交易无论从成交金额、市场影响、买卖双方的社会信誉还是项目未来发展前景来看,都非常具有代表性。CBRE投资团队在促成此次交易过程中彰显了一流的专业水准和创新精神,他们设计的交易流程和提出的解决方案对业界也具有极强的借鉴意义”

无惧挑战,以专业性和团队协作出奇制胜

公开竞价出售方式,是挑战更是机遇 - 在这宗市场标杆交易中,CBRE投资与资本市场部团队提供的服务贯穿初判、买方竞价、前期谈判、排他性谈判、商务条款谈判及交易流程各个环节,挑战重重。其中最大的挑战莫过于业主方SOHO中国对于该项目有较高的市场预期,采取了面向市场开放竞争的销售策略,同时对交易时间都提出了高要求。相较于通过独家或者联合代理出售资产的方式,开放性的出售策略不仅会带来激烈的市场竞争,打乱交易节奏,对团队的专业性和沟通谈判能力都带来了极大的考验。而CBRE团队是一支身经百战、无惧任何挑战的队伍,他们遇强则强,充分意识到挑战背后蕴藏的巨大机遇,并立即采取行动进行大量前期市场研究和分析,以抢占先机。

精准项目再定位 – 虹口SOHO所处的四川北路已被列为上海市级商业中心,将全力打造进口商品集散地和进口企业聚集地,重塑当年的辉煌。而虹口SOHO则被公认为四川北路重新崛起的标杆。CBRE团队通过对该项目租户进行了大量分析,精细到每一租户的性质和搬迁历史,进而发现虹口SOHO承接了部分传统核心CBD写字楼市场的外溢,因此团队重新调整了项目的定位——上海核心区的又一金融和商业中心,以更精确地对项目的价值进行评估。

敏锐挖掘升值潜力 - 本着卓越服务的专业态度,CBRE团队针对本项目进行了大量精准的市场分析和数据分析。鉴于本项目交易结构为境外股权交易,为保证市场数据的完整性和可比性,CBRE团队针对四川北路商圈及周边可比区域的大宗交易项目做了梳理,并研究了周边土地市场成交,以提高数据对于本案的支撑力度。据分析,2016年5月,前海人寿在本项目北部竞得一幅土地,规划建筑面积18,280平方米,楼板价41,028元/平方米;同年12月,距离本项目直线距离约600米处成交了一幅土地,楼板价37,351元/平方米。火爆的土地交易市场意味着越来越多的投资人看到了区域强劲的升值潜力,也预示着该区域不可限量的未来。

精准抓取潜在机遇 – CBRE团队通过详细的数据分析发现,本项目成交时的有效租金与人民广场甲级办公楼的平均10元/平米/天左右的租金报价存在很大差距,而四川北路商圈距离人民广场直线距离仅2.5公里,这正是本项目的机遇所在。本项目成交后新签约的租金已经有了较大涨幅,这也印证了团队对市场的精准判断。

创新数据模型精准测算 - 该团队对市场上各类符合条件的投资人的资金配置、融资实力、境外交易能力和对市场的熟悉程度以及过往业绩进行了认真分析和比对,迅速锁定潜在投资人。此后充分利用多年成功经验和对现行市场的判断,模拟该项目可能存在的竞价人以及其背景和竞价实力,在竞价开始之前利用数据模型精准测算协助客户制定合理的定价策略,一举赢得SOHO中国的认可,最后成功进入排他谈判阶段。

跨部门协作提供全方位服务 - 该交易也是CBRE团队合作和一站式服务的最佳体现。该团队联合专业研究团队,从项目周边市场情况、政府政策导向及未来规划、租金水平对比以及未来上升空间,做了全方位的详尽分析,对该项目进行精准定位,供客户参考并作出合理的投资决策。与此同时,办公楼业主租赁团队也提供了鼎力协助,积极分享第一手的写字楼租赁市场信息, 精准了解到新增租户需求、价格期望、位置偏好等因素,并对未来租金的增幅做出了准确的判断,这些数据及成果在项目成交后也得到了市场的印证。

经过团队上下的一致努力,如此重大的出售交易从前期谈判签署投资备忘录到最终完成项目的交割只用了短短的100天时间,创造了促成大宗股权交易的新纪录,充分彰显了CBRE团队对资本市场的专业精准判断和对投资人的深刻认知。 

年度最佳交易两连冠,与RICS携手前行

这并不是CBRE首次获得RICS的奖项,在2017年的首届RICS中国颁奖典礼上,CBRE拔得头筹斩获了七大奖项,其中投资及资本市场部门更是凭借SOHO世纪广场的项目赢得年度最佳交易优秀奖。对于此次凭借SOHO虹口项目再次获奖,CBRE大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示:“今年我们团队能够在众多有力的竞争对手中脱颖而出获得这个奖项的冠军,对我们来说真的意义非凡。由于RICS协会不论在国际上还是在国内,都拥有非常好的行业口碑及盛誉,获得你们的认可也直接印证了我们始终秉持以客户为中心的理念得到了认同,同时也预示着我们会坚定地携手走在了行业的最前沿,始终致力于引领房地产行业、打造卓越的未来。”

CBRE和 RICS是长期战略合作伙伴,曾共同组织过多期专业课程的培训,推动行业发展输出更多高素质专业人才;此外,双方还共同打造过行业盛会,为促进业界积极有效的交流搭建国际化平台。