Skip to content
搜索

凯谛思-建业里改造项目

延续石库门老记忆,建业里传承海派风韵。 直面挑战追求卓越,凯谛思标杆造价咨询. 凯谛思造价咨询管理团队荣获RICS年度最佳城市更新奖

滚动右侧图片,浏览图集

城市更新的全球潮流:国内国外殊途同归

随着新房新楼市场受到空间限制而走向饱和,全球大都市的地产市场进入存量房时代。中国同样不例外,而上海作为整个国家现代化程度最高的城市,更是在城市更新的进程中走在全国前列,扮演着领导者与探索者的重要角色。有别于传统的楼宇销售,城市更新这一概念将关注的重点置于资产管理和后期盈利能力的提升。

西方发达国家的城市化起步远早于中国,因此它们的城市更新自然也早于中国。虽然发展的阶段有所差异,但是殊途同归,中外在发展方向上却有极大的默契,那就是将更新的重点放在“使老建筑焕发新风貌”。可见无论中西,大家都十分认可老建筑的文化地位,以及在修复更新之后所能够被激发出来的盈利潜能。

上海作为近代中西文化相互交回的熔炉,在其核心城区矗立着众多具有历史痕迹和文化内涵的楼宇建筑。徐房集团旗下的上海衡复投资发展有限公司作为建业里的业主,正是看中了建业里在上海海派文化中的地位。修复这些建筑不但有助于保护历史,并唤起民众对文化遗产的回顾。而运营商参与这样的项目,也能够在后期通过“讲故事”的方式实现盈利。

新与旧的微妙平衡:保护历史遗产,注重现代体验

本次建业里改造项目力求既能够保留“上海老弄堂”的建筑风格,又能够给新酒店带来极富现代感的入住体验,本项目的设计理念是希望当人们走进建业里就感觉像是回到了家,同时让人切身体会什么是东西方元素的紧密结合。设计中融汇经典中式元素和19世纪的法国风情,虽置身于老上海石库门建筑中,但房间中摆设的法式家具,以及悬挂着的中式艺术品又让宾客难以分辨所处的时代及城市。衡复在上海徐汇区已从事成片历史街区保护改造,花园洋房,新式里弄等历史建筑的保护开发许多年,对于老建筑改造极富经验。他们正是看中了嘉佩乐集团在全球各地拥有丰富的老建筑改造方面的经验优势,对文化元素的高度珍视,以及对现代感的苛刻追求,与本项目的目的完美契合,最终选择了嘉佩乐酒店集团参与到建设工程和后期运营的工作中。由此可见,本次合作伙伴的选择对整个项目的成功起到了很大的积极作用。

克服技术与思维难关:优质的成果经得起时间的检验

本次改造项目的对象是位于城市中心位置的老弄堂。核心城区空间狭小,老弄堂基础设施成就不堪使用,外立面残破等等,都是项目团队所面临的难关。

自2006年起,经过对场地和各处细节的详细考察,第一轮改造正式打响。这一阶段的重点放在了提高空间利用率和设计合理化之上,因此希望首先将不堪使用的部分加以清除,为后续工程腾出空间,再将整个建筑群的外立面加以整饰,将管道线路重新铺排,使之焕然一新。因此,工程团队在把原中区及东区全部拆除后,开挖地下室,再将原地面建筑原封不动重建,同时对西区进行结构加固。然而,由于当时社会和行业对于该种改造方式的理解尚不成熟,导致在完工后迟迟不能开业。但经历了漫长的时间考验,本项目的改造模式逐渐显现了优势,获得了行业的认同。

于2015年开始的第二轮改造,将原西区及中区改造为55栋高级联体式别墅酒店,东区改造为40套服务式公寓,沿街约4000平方米的房间改造为商业零售。总建筑面积为43,236平方米,地下车库约有150个车位。整体的建筑风格在外观上保持了原本的“上海老弄堂”风格,内部装修既强调了中国传统文化元素,又融入了现代化高科技设备,大大提升了使用体验。

造价咨询管理公司的角色定位:跳出舒适区,用专业度提供见解,以诚信之道赢得信任 凯谛思公司在两次改造中均作为项目的造价咨询管理公司,为项目提供全过程的供料测量服务,包括:估算、招投标、付款估价、变更审核及工程结算。

凯谛思从始至终并没有将自身的角色局限于“牵线搭桥的第三方”,在确保业主与工程方、运营方沟通顺利的同时,积极参与和投入到为项目长远规划而建言献策。例如在酒店的家具选择问题上,酒店运营方主张全部选用酸枝木实木家具,以最大程度地契合酒店的层次和老上海风貌。而业主方面对其成本有所顾虑。凯谛思团队本着高度负责的精神,用专业度和诚信精神对待每一次咨询和讨论,通过翔实的数据调查和市场分析,向业主和其他合作伙伴证明了此种家具不仅能达到嘉佩乐对风格档次的要求,成本也能在业主的承受范围内。这展现了凯谛思团队极高的专业度和可靠度,并充分赢得了来自各方的信任。

令人欣喜的是,由于业主对国际先进理念的开放心态,使得RICS所代表的估计最高标准能够对项目的进行产生积极影响。RICS的加入,不仅帮助整个项目大大提高了工作效率,并且带来了长远规划的发展思想。比如在成本控制方面,团队通盘考虑了前期改造,后期使用,运营损耗等各个方面,力求达到可持续发展的目标。

回顾项目经验,放眼未来发展:城市更新项目的先驱

建业里项目毫无疑问将会城市更新进程中的里程碑。一方面,上海作为全国的排头兵,必定要起到示范作用。另外,建业里作为全国老建筑改造的先行者,凯谛思团队在摸索中为整个行业习得了众多技术经验。为了使本次改造项目达到“修旧如旧”的效果,所有涉及外立面修缮的工程都对施工工艺的要求极高。对于人工,物料消耗的成本估算难以找到现成的案例可供参考。为了减少价格争议,凯谛思团队脚踏实地地深入施工现场,通过实地考察和并与师傅们紧密沟通,为工期和成本估算奠定了坚实的基础。这些实践经验必然能够在其他项目中帮助广大业主和其他参与者少走弯路。

另外,相较一般的项目来说,旧房改造项目在施工过程中会发生大量不可预见的突发性事件,如漏水、开裂等等。因此项目的签证、变更都会远超一般项目。项目监理要做好变更管理工作,才能顺利完成结算工作。除此之外,各方的顺利沟通、灵活变通地处置项目中的突发情况也是项目成败的关键。

本届RICS Awards评选委员会主席高世斌先生对于该项目做出了高度评价,他表示:"城市更新是中国房地产和建造领域未来的一个重要发展方向。建业里项目不仅实现了旧有建筑的保留和改造的完美结合,也为此类承载文化遗产建筑重获新生和实现运营盈利的项目树立了典范。凯谛思在此次项目中所扮演的角色同样令人印象深刻,鉴于本次改造项目的特殊性,他们不仅担任了沟通桥梁的角色,更重要的是在造价咨询、技术支持和危机处理方面展现了相当高的专业度。"

城市更新作为城市化进程之后的必然趋势,在中国具有广阔的前景。建业里项目的成功不仅令都市面貌为之一改,更是加快了对新型高素质、高专业度人才的培养步伐,必将为整个行业的进化大有裨益。